Le droit de la faillite des copropriétés - Cabinet du professionnel libéral

L’un des signes avant-coureurs d’une situation de faillite est le niveau élevé d’impayés. C’est ce critère qui va commander la procédure d’alerte, laquelle aboutira à la nomination d’un professionnel chargé d’analyser la situation financière de la copropriété, l’état de l’immeuble, puis d’élaborer des préconisations afin de rétablir l’équilibre financier.
Ces professionnels s’appellent des mandataires ad hoc, et sont inscrits sur une liste (Code de la construction et de l’habitation L. 811-2). Notez que le mandataire ad hoc ne peut pas être désigné syndic à la fin de sa mission.

La loi ALUR a instauré une véritable procédure collective afin de traiter la défaillance des copropriétés.

En effet, avec la loi du 24 mars 2014, le législateur impose une solution collective d’apurement du passif et protège la copropriété des poursuites de ses créanciers, comme le ferait une entreprise se plaçant sous la protection du droit de la faillite.
On y retrouve certaines des caractéristiques classiques des procédures collectives : affaiblissement des droits des créanciers, intervention du juge et renforcement du pouvoir de l’administrateur provisoire.

Ainsi :

• l’ouverture de la procédure de l’administration provisoire va produire automatiquement, dès son prononcé, le gel pendant 12 mois des créances dont l’origine est antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire,
• les créanciers ont l’obligation de déclarer leurs créances entre les mains de l’administrateur dans un délai de 3 mois sous peine de ne pas participer au remboursement ultérieur du passif,
• toutes les procédures de recouvrement engagées par les créanciers concernés sont suspendues, afin de laisser à l’administrateur provisoire le temps nécessaire pour mettre en place un plan de redressement.

• Cette période qui suit la procédure de désignation de l’administrateur provisoire peut durer plus de 18 mois, période particulièrement longue pour les créanciers et notamment les fournisseurs.
• Durant cette période, il est fait interdiction aux prestataires de la copropriété de résilier le contrat pour cause d’impayés ayant une origine antérieure à la désignation de l’administrateur provisoire, et un co-contractant récalcitrant pourra se voir imposer par le juge la poursuite du contrat à la demande de l’administrateur.
• L'administrateur provisoire reçoit pour mission de préparer un plan d’apurement des dettes sur une durée maximale de 5 ans.
• Les créanciers seront consultés, mais il reviendra au tribunal d’homologuer ce plan d’apurement.
• Le juge peut même effacer, à la demande de l’administrateur provisoire, tout ou partie des dettes du syndicat pour un montant correspondant aux créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires, dès lors qu’il n’existe pas d’actif cessible permettant l’apurement du passif.
• Cette mesure conduit à faire supporter aux créanciers – plutôt qu’à la collectivité des copropriétaires – la défaillance irrémédiable des débiteurs copropriétaires insolvables, comme dans le cadre d’une procédure de rétablissement personnel des particuliers (le décret du 17 août 2015 a défini comme irrécouvrables les créances concernant la copropriété dont les dettes ont été effacées par jugement, celle d’un copropriétaire dont la liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actif, et celle dépendant d’une succession impécunieuse).
• Les pouvoirs publics ont vu leurs pouvoirs renforcés : le maire, le procureur de la république, le préfet pourront désormais directement solliciter auprès du juge la désignation d’un mandataire ad hoc ou provisoire.

Lorsque le syndicat des copropriétaires rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu’il ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, l’absence de solutions peut conduire le juge, dans les cas les plus extrêmes, à décider de l’expropriation de l’immeuble, et mettre fin à l’existence de la copropriété.

Ainsi, l’immeuble est exproprié dans des conditions dérogatoires au droit de l’expropriation ; la procédure est en effet simplifiée, et la copropriété passe dans le domaine public.