Louer son local professionnel : quel type de bail ?

Connaissez-vous la différence entre un bail professionnel, un bail mixte et un bail commercial ? Parce qu’ils n’ont pas tous les mêmes conséquences sur votre vie de locataire, nous avons défini pour vous les grandes caractéristiques de ces 3 contrats de location.

Quelques points de vigilance: 

• Mieux vaut faire rédiger le bail par un professionnel, car c'est un document qui va conditionner une partie de votre activité.
• Soignez particulièrement l'état des lieux d’entrée, qui sera joint au contrat de location. N’oubliez pas que c'est sur cette base que vous aurez à rendre des comptes à la sortie.
• Respectez les délais et les formes. Exemple : la résiliation du bail n’est valable que par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bail professionnel : le plus courant

Comme son nom l’indique, il ne concerne que les locaux à usage strictement professionnel (qu'ils le soient à l'origine, ou que vous ayez demandé à ce qu'ils le deviennent auprès de la mairie).

C’est le bail le plus courant, peut-être parce qu’il allie un minimum de sécurité pour les locataires (le propriétaire ne peut l’interrompre qu'à son terme, avec préavis de 6 mois) et une certaine souplesse (la plupart des termes du contrat sont librement négociables entre vous et le propriétaire).

Durée minimale du bail : 6 ans.

Reconduction : tacite, sans formalités particulières et pour la même durée (ex : si vous signez un bail de 9 ans, il sera reconduit pour 9 ans), sauf congé donné par le bailleur.

Résiliation : possible à tout moment pour le locataire, avec préavis de 6 mois. En revanche, le propriétaire ne peut interrompre le bail qu'à son terme, en respectant un préavis de 6 mois.

Le bail mixte : pour habiter et exercer dans le même local

Il permet de louer un local dont une partie vous sert d’habitation et l’autre de lieu d’exercice. Ce type de bail nécessite toutefois une autorisation de la mairie pour pouvoir recevoir du public. Et il faut bien sûr que le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité professionnelle.

Durée minimale du bail : 3 ans (personne physique ou SCI « familiale ») ou 6 ans (personne morale).

Reconduction : automatique, sauf si le bailleur vous donne congé au moins 6 mois avant le terme, et pour des raisons bien précises (reprise du local pour le vendre ou l’habiter, ou autre motif légitime).

Notez que le bail sera reconduit dans les mêmes conditions. Si vous voulez les renégocier (durée, montant), vous devrez donner congé en temps et en heure pour conclure un nouveau bail.

Résiliation : possible à tout moment pour le locataire, avec préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue).

Le bail commercial : moins répandu et plus encadré

Moins courant chez les professionnels de santé, ce type de bail est aussi plus encadré : contrairement au bail professionnel ou mixte, il comporte des clauses imposées, comme celle de la révision du loyer, triennale ou annuelle.

Durée minimale du bail : 9 ans. Le propriétaire doit vous donner congé par acte d’huissier 6 mois avant l'expiration.

Reconduction : si aucun congé n'a été donné au bout de 9 ans, le bail est reconduit pour une durée indéterminée. Il peut alors être résilié à tout moment avec préavis de 6 mois.

Résiliation : possible au bout de 3 ans pour le locataire, avec préavis de 6 mois.