Le volet immobilier de votre projet MSP en 3 points-clés

Choix du local pour votre MSP : portage public ou portage privé ?

Au moment de créer une MSP, on peut choisir entre deux options : le recours au portage public ou le recours au portage privé, par vous-même ou par un investisseur externe. Les différentes formules ont leurs spécificités, leurs avantages, mais également leurs inconvénients.

MSP et portage public

Parce que l’accueil d’une telle structure est un atout pour un territoire, c’est souvent une collectivité locale qui porte le volet immobilier d’une MSP. La commune ou la communauté de commune concernée peut alors :

• Construire un nouveau local, en supportant tout ou partie du coût des travaux, selon ce qui aura été négocié ;
• Mettre à disposition un local existant, en prenant en charge tout ou partie de la mise aux normes, là encore en fonction de l’accord passé.
   

Avantages du portage public 

Cette option permet aux professionnels de santé qui vont exercer dans la future MSP :

• d’être locataires du local, soit à titre individuel soit via la SCM ou la SISA supportant la MSP, et ainsi de ne pas s’engager sur de trop gros montants ni de trop longues durées ;
• de bénéficier, sous certaines conditions, de subventions publiques pouvant favoriser une baisse du loyer ;
• de se concentrer sur leur métier sans avoir à gérer le suivi des travaux, les aspects administratifs ou encore l’aménagement des locaux.
   

Inconvénients du portage public

Le portage public, s’il ne manque pas d’intérêts, présente néanmoins quelques inconvénients :

• Si c’est elle qui finance, la collectivité a le dernier mot sur un certain nombre de points, notamment concernant l’implantation et la configuration du local ; 
• La mise en œuvre peut traîner en longueur, et plusieurs années s’écouler entre le début des travaux et l’inauguration de la MSP. 

MSP et portage privé, par vous-même

Il arrive que le volet immobilier d’une MSP soit porté par les professionnels de santé qui vont y exercer. Il convient alors de créer une SCI et d’acheter ou de faire construire un local. 

Le cas échéant, le capital de la SCI sera réparti entre les différents professionnels de santé de la MSP. La SCI pourra ensuite louer le local à la SCM ou à la SISA de la maison de santé.

Avantages du portage privé par vous-même

En étant propriétaire de votre local :

• Vous gagnez en stabilité en n’étant pas soumis à la durée d’un bail (c’est une bonne solution si vous prévoyez de pratiquer un certain temps au sein de la future MSP) ;
• Vous conservez la maîtrise du projet et pouvez le faire évoluer comme vous le souhaitez ;
• Les porteurs du projet se constituent un patrimoine professionnel, susceptible de se valoriser dans le temps en fonction des évolutions du marché immobilier. 
   

Inconvénients du portage privé par vous-même

Les principaux inconvénients de cette option reposent sur :

• La nécessité d’un apport initial conséquent et/ou d’un prêt, puisque vous devrez supporter le coût de l’achat et/ou des travaux ;
• Sa dimension engageante, que ce soit en matière d’implication dans le projet ou de durée (cette option n’est pas à privilégier en deçà de 10 à 15 ans d’exercice sur place). 

MSP et portage privé, par un investisseur externe

Il est également possible que le volet immobilier d’une MSP soit porté par un investisseur externe, qui vous loue son local.

Avantages du portage privé par un investisseur externe

Le principal atout de cette option réside dans sa souplesse. Aussi elle est tout particulièrement intéressante si :

• Vous débutez, avec encore peu de moyens et de visibilité ;
• Vous approchez de la retraite, et ne souhaitez pas vous engager sur une trop longue durée.
   

Inconvénients du portage privé par un investisseur externe

Les inconvénients du portage privé par un investisseur externe sont ceux liés au statut de locataire, moins stable que la propriété dans la mesure où :

• Vous n’avez pas la main sur l’aménagement du local ou ses évolutions ;
• Vous êtes soumis à un bail d’une durée limitée, qui ne permet pas de projections trop lointaines.

Quel aménagement et quelle configuration pour votre local ?

Que vous optiez pour un portage public ou privé, il est important d’être au clair sur les attentes de chacun des professionnels de santé impliqués en termes d’aménagement intérieur. À défaut, le projet architectural, pourtant crucial, risque de vous échapper ou de faire des insatisfaits.

L’évaluation de la superficie nécessaire

Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut donc convenir collectivement de la superficie globale nécessaire à l’équipe pour exercer. 

En effet, les besoins peuvent varier énormément selon la composition de la MSP, les professions exercées et les équipements indispensables à la pratique de chacun. À titre d’exemple, l’activité et le matériel d’un dentiste requièrent généralement plus d’espace que ceux d’un infirmier. 

Attention, néanmoins, à ne pas voir trop grand : les surfaces doivent être agréables à l’usage, tout en permettant la maîtrise de votre budget consacré aux charges courantes (chauffage, entretien, etc.). 

L’identification des futures parties communes

Afin que la MSP soit aussi agréable pour ceux qui y exercent au quotidien que pour ceux qui y consultent, il vous faudra notamment penser aux espaces suivants :

• une zone d’accueil et un secrétariat ;
• une salle d’attente ;
• des espaces communs multifonctionnels (salle de réunion, salle de repos, cuisine et salle de repas, etc.) ;
• des sanitaires (pour le public et pour les professionnels de santé) ;
• des locaux de rangement et/ou de stockage ;
• un lieu dédié à la stérilisation si besoin ;
• un local technique et local dédié à la gestion des déchets ;
• un logement éventuel pour les remplaçants ou les étudiants ;
• etc.

L’ensemble des zones accueillant des patients devront être également accessibles aux personnes à mobilité réduite. 

Enfin, tenez compte des besoins en matière de point d’eau et d’électricité, des éventuelles contraintes de sécurité inhérentes à l’imagerie médicale, et du câblage indispensable pour la mise en réseau des bureaux. 

Quel lieu d’implantation pour votre MSP ?

Une fois déterminée la superficie indispensable au bon fonctionnement de la MSP, vient le temps des visites de terrains ou de locaux.

Les critères d’un bon emplacement

Parmi les éléments à prendre en compte pour faire le bon choix géographique, en voici trois à considérer comme prioritaires :

• La proximité de la MSP avec la patientèle ciblée ;
• La facilité d’accès au bâtiment ;
• L’existence d’un parking ou de solutions de stationnement suffisantes à proximité ;
• La proximité des transports en commun.

Dans le cas d’une construction

Si vous avez choisi d’installer votre MSP dans des locaux neufs, la supervision du chantier impose des contraintes supplémentaires. Pour que le résultat final soit à la hauteur du projet initial, voici donc une dernière série de conseils :

• Une fois identifiés les possibles lieu(x) d’implantation, présentez le projet à différents architectes, demande d’esquisse à l’appui, pour vous projeter et faire votre choix plus facilement ; 
• Mettez en concurrence plusieurs devis d’assurance dommages-ouvrage avant même le début de la construction ;
• Prévoyez des visites de chantier hebdomadaires pour suivre le projet de près et vous assurer de son strict respect.  

Dans l’ensemble, ce volet immobilier est souvent long et peut parfois présenter quelques   difficultés. Il n’en reste pas moins essentiel dans la concrétisation de votre projet. Du courtier à l’architecte en passant par le notaire ou l’artisan, l’urbanisme et le dépôt de permis, vous pourrez si nécessaire solliciter l’expertise de professionnels pour le mener à bien.